３点セットとは・・・

期間入札の公告とともに
「物件明細書」「現状調査報告書」「評価書」
の３つの資料が公開されます。この裁判所が調査・作成した資料は一般的に「３点セット」と呼ばれており、競売不動産の購入に最も重要な資料です。一般不動産取引で言うところの「重要事項説明書」と考えても良いでしょう。

公告書

「３点セット」の表紙部分から物件目録までは公告書と言います。

１．表紙

表紙には事件番号・入札期間・開札期日・売却決定日・特売実施期間などの記載があります。

２．売却基準価格

公告書の２ページ目は売却基準価格・買受可能価格・買受申出保証額・固定資産税・都市計画税の記載があります。

３．物件目録

公告書の最後は「物件目録」売却対象物件の不動産の表示（所在・地番・地目・地積・構造・床面積など）の情報が記載されています。

物件明細書

「現状調査報告書」「評価書」に基づいて裁判所の書記官が作成した資料です。裁判所の物件に対する認識が記載されているため、３点セットで最も重要な資料と言えるでしょう。

1.不動産の表示

通常は別紙で物件目録が付いています。

２．売却により成立する法定地上権の概要

法定地上権が成立する場合などは、その内容が記載されています。無い場合は「なし」と記載されています。

３．買受人が負担することに成る他人の権利

占有権限（賃借権）などの内容が記載されている。

４．物件の占有状態等に関する特記事項

誰が占有しているか記載されています。この欄に記載された占有者は原則として引渡命令の対象となります。

５．その他買受人の参考となる事項

地代・管理費等の滞納の有無、境界の争いや土地明渡建物収去訴訟の存在などが記載されています。

物件明細書のポイント

負担となる権利は付いているか？占有者は誰で権限は何か？管理費の滞納の有無はどうか？裁判所の認識など確認をして理解します。

現況調査報告書

裁判所の執行官が土地・建物の形状や占有状況を調査して作成をしたもので、調査時点での現況について記載があります。

１．物件目録

通常は別紙で物件目録が付いています。

２．不動産の表示

住居表示の記載
建物について種類・構造及び床面積の概略・付属建物・管理費等の状況管理費等紹介先・その他の事項の記載があります。
敷地について現状地目・形状・占有及び占有状況・上記以外の建物・その他の事項・執行官保管の仮処分・敷地権以外の土地・土地建物の位置関係の記載があります。

不動産の表示のポイント１

管理費等の滞納金は買受人が継承するため滞納額及び遅延損害金に注意します。

３．占有者及び占有権限

占有範囲・占有者・占有状況・関係人の陳述及び提示文書の要旨・占有権限・占有開始時期・契約内容・契約当事者・契約賃料・敷金・保証金・特約など

不動産の表示のポイント２

占有者がいるか？占有権限はなにか？敷金、保証金の額は？を確認します。

４．関係人の陳述等

現況で誰が誰と占有しているか？建物の欠陥などの情報などに注意します。

５．執行官の意見

裁判所の執行官の立入調査や占有者の話など現場の状況を総合して報告しています。

関係人の陳述調書・執行官の意見のポイント

生の情報なので確実に読み解くことが必要です。

６．調査の経過

執行官がいつ、どこで、何を調査したかの記載があります。

7.土地建物位置関係図・建物間取図・写真（外部・内部）

法務局に備え付けの公図の写しや平面図・物件の概観・室内の状況などの写真が複数枚掲載されています。

図面・写真のポイント

位置関係図からは道路付けの確認、間取図からはやリフォーム費用の参考に写真から瑕疵や残置物などの、おおよその判断をします。

評価書

「評価書」は裁判所が任命した不動産鑑定士が作成しています、物件の詳細や公法上の規制・権利関係など、また物件の適正価格を評価した根拠が記載されています。売却基準価格は評価書を元に算出しています。

第１．評価額

一括売却の場合、一括価格と内訳価格が記載されています。

第２．評価の条件

一般の取引市場と違い競売不動産特有の各種の制約を考慮した価格であると記載されています。

第３．目的物件

売却対象物件の物件目録と特記事項の記載があります。

物件目録

売却対象物件の不動産の表示（所在・地番・地目・地積・構造・床面積など）の情報が記載されています。

第４．目的物件の位置・環境等

土地の概況及び利用状況等
最寄りの交通機関・付近の状況・法令上の規制・画地条件・接道状況・土地利用状況・供給処理施設（上下水道・ガスなど）・特記事項（セットバックなど）の記載があります。
建物の概況及び利用状況等
建物の用途・建築年月日・構造・仕様・設備等・建物の品・管理形態・管理状況・特記事項（耐震性など）の記載があります。

第５．評価格算出の過程

不動産鑑定士が積算価格と収益価格、近隣の物件事例などで試算した過程が記載されています。

評価書のポイント

市場性修正・競売市場修正・管理費の滞納などを係数で示していますが特に市場性修正に注意です建ぺい率・容積率オーバーや無道路地・自殺物件などに注意します、建築法にそぐわない場合は銀行ローンでの融資が
できません。

【ポイントのまとめ】

３点セットを総合的に読み解いて物件の価値を判断します、見落としや読み違いのないように注意して下さい。また、３点セットは作成された時点（４ヶ月以上前）の情報です、変更があれば間違っていることもあります。必ず現地を調査して新しい情報を入手するようにして下さい。「３点セット」を十分に理解しないでの入札は無謀と言えるでしょう。
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